Comment estimer le prix de vente de son appartement à Montpellier ?

Vous comptez vendre votre appartement à Montpellier ? Excellent choix ! Mais avant de rêver à la signature chez le notaire ou de collectionner les offres d’acheteurs potentiels, une étape s’impose : estimer au juste prix, ni plus, ni moins la valeur de votre bien. Pourquoi ? Parce qu’à Montpellier, où le marché immobilier est aussi mouvant que la mer Méditerranée, une estimation fiable fait la différence entre une vente rapide et des mois de frustration. Voici le guide complet réalisé par vos professionnels de l'immobilier montpelliérains.

Comprendre le marché immobilier de Montpellier

Portrait du marché local en 2025

Au printemps 2025, le prix moyen du mètre carré à Montpellier s’établit autour de 3 630 €/m² pour un appartement (Source : Notaires de France, SeLoger, MeilleursAgents). Sur l’ensemble de la ville, l’évolution sur un an marque une légère hausse (+ 2,1 %) contre + 7,8 % sur cinq ans. Si vous avez un appartement depuis 2020, vous surfez sur une plus-value intéressante !

Mais ce chiffre n’a de sens que replacé dans le bon quartier. À Montpellier, l’écart entre la ligne de tram 3 (quartiers Ouest) et Antigone (centre-ville) dépasse parfois 1 000 €/m2.

Les spécificités de Montpellier

Montpellier, c’est une ville à la fois étudiante, attractive, et innovante. Les primo-accédants, investisseurs locatifs et familles se côtoient : autant dire que le marché reflète toutes ces dynamiques.
Qu’est-ce qui influence concrètement le prix de vente ? La proximité du littoral, la présence des facultés, l’essor du numérique, la qualité du réseau de transports (tram et nouvelles lignes), mais aussi l’évolution urbaine : ZAC Ovalie, projet « Nouveau Saint Roch », écoquartiers… Un appartement proche d’une ligne verte ou d’un espace vert récent peut voir sa valeur grimper nettement plus vite que la moyenne.

Zoom sur les quartiers clés

Pas de secret à Montpellier : tout est une question de quartier. L’Écusson flirte avec 5 500 €/m² (vente récente : T3 de 66 m² à 363 000 € début 2025), tandis que Celleneuve reste abordable (autour de 2 870 €/m²). Les nouveaux quartiers comme Port-Marianne, Antigone, ou Parc Marianne affichent de belles performances, portés par une demande active, en particulier sur les deux et trois pièces modernes.

Un bon conseil : regardez de près l’évolution de votre secteur. Un appartement à Aiguelongue ne suivra pas la même tendance qu’une maison dans le quartier Lemasson, même à surface égale.

(Crédit photo : Freepik - rosshelenphoto)

Les critères pour estimer votre appartement à Montpellier

Les critères objectifs qui font le prix

Voici la recette "officielle" qui détermine le prix de base d’un appartement :

• Localisation (quartier précis, proximité tram, commerces, écoles)
• Superficie exacte, surface habitable, nombre de pièces et distribution intérieure
• Étage, orientation (sud, ouest, etc.), vue ou vis-à-vis
• État général (logement rénové, à rafraîchir…)
• Prestations : ascenseur, parking, balcon, terrasse, cave, accessibilité
• Année de construction, conformité aux dernières normes énergétiques et DPE

La vente d’un deux-pièces ancien au dernier étage d’un immeuble sans ascenseur ne se compare pas à celle d’un quatre-pièces refait à neuf équipé d’une belle terrasse, même à superficie identique.

Les critères subjectifs et valorisants

Le charme d’un immeuble art déco au Crès, la luminosité traversante, ou une vue sur le Jardin des Plantes : ces « plus » influencent fortement le prix, sans toujours apparaître dans les outils d’estimation classiques.
N'oubliez pas: le calme, la qualité de l’espace vert voisin, l’ambiance du voisinage, les commerces de proximité, la facilité d’accès aux lignes de tram et bus. À Montpellier, l’environnement immédiat peut faire varier la valeur finale d’environ 10 à 15 % à la vente.

Les éléments ayant un impact négatif

Soyons justes. Certains points vont diminuer la valeur aux yeux d’un acheteur :

• Travaux lourds à prévoir (mise aux normes, électricité vétuste…)
• Copropriété dégradée ou frais de charges trop élevés
• Rez-de-chaussée, absence de vue, vis-à-vis marqué
• Manque de services, d'espace vert ou difficultés d'accès

Une maison ou un logement qui coche ces cases devra ajuster son prix en conséquence, ce qui peut parfois se traduire par une décote de 7 à 20 %.

Les méthodes et outils pour estimer le prix de vente

Les méthodes d’estimation immobilière

Trois méthodes principales existent (non, il ne suffit pas de compter le nombre de pièces et de multiplier par 100 000 !):

• Méthode comparative : Vous analysez les dernières ventes de biens similaires dans le même quartier. C'est la méthode la plus utilisée pour les appartements et les maisons standards.
• Méthode par capitalisation et par revenu : Idéale pour une vente à un investisseur, elle repose sur le rendement locatif moyen dans la ville.
• Méthode hédoniste : Plus fine, elle pondère chaque atout de votre logement : étage, superficie, balcon, DPE, vue, calme…

Petit plus : Vous pouvez croiser ces méthodes pour affiner la fourchette de valeur réelle.

Utiliser les simulateurs d’estimation en ligne : avantages et limites

Les simulateurs (SeLoger, MeilleursAgents, PAP, etc.) vous proposent une première fourchette de prix en quelques clics. Entrez l’adresse, la surface, le nombre de pièces et l’état du bien.

• Avantages : gratuit, immédiat, avis de tendance du marché, idéal pour se situer par rapport au voisinage.
• Limites : ils ne voient ni votre vue plein sud, ni les futurs projets de la ville. Et ils peuvent surévaluer ou sous-estimer de 10 à 20 % en fonction du contexte.

Mais attention: les outils ne sont pas fiables à 100%, une agence immobilière tel que Century 21 Eurogestrim vous donnera une estimation juste du prix de vente de votre bien. Besoin d'une estimation ? Contactez-nous, un de nos experts immobiliers se chargera d'estimer gratuitement votre bien. Vous pouvez également venir dans notre agence immobilière à Ovalie ou dans notre agence situé à Montpellier Clémenceau.

 (Crédit photo : Freepik - musefoto)

Les données de ventes récentes et comment les utiliser

La base de données DVF (Demande de Valeur Foncière) relève toutes les ventes récentes, avec détail des prix, surfaces et adresses (quartier, étage, type de bien). C’est la référence pour comparer, notamment via l’outil public officiel Patrim simulé par les impôts.

• Se connecter à son espace impots.gouv.fr 
• Choisir « Rechercher des transactions immobilières (Patrim) »
• Renseigner la localisation, la fourchette de surface, la période.

Faire appel à un professionnel 

Vous hésitez ? Un professionnel peut intervenir à trois niveaux :

Estimation gratuite en ligne : souvent automatisée et non contractuelle, bonne pour obtenir un ordre de grandeur.

Estimation avec votre agence immobilière : gratuite, personnalisée, bâtie sur l’expertise de terrain : c’est la force de CENTURY 21 Eurogestrim à Montpellier, qui connaît chaque rue et chaque projet de la ville. 

Expertise payante (notaire, expert certifié) : nécessaire pour les dossiers de succession, divorce, ou pour défendre la valeur de votre bien lors d’une contestation fiscale.

Notre meilleur conseil : le bon professionnel doit connaître la ville et ses quartiers par coeur. Préférez un expert implanté localement, recommandé par ses clients (4,4/5 sur 279 avis Google en mai 2025).

 Si vous voulez en savoir plus sur les avantages de faire appel à une agence immobilière, vous pouvez également lire notre blog.

Les erreurs fréquentes à éviter lors de l’estimation

Surestimation et sous-estimation 

Tenter de vendre au-dessus du marché ? Vous risquez un allongement des délais, des visites sans suite, et des négociations difficiles qui finiront sous la barre du premier prix.

À l’inverse, une estimation trop basse pourra précipiter la vente… mais au détriment de la valeur réelle de votre appartement ou maison. Bref, être réaliste est le meilleur gage de succès.

Sous-estimer l’importance des critères spécifiques de Montpellier

À Montpellier, les variations saisonnières du marché, la forte demande locative étudiante, ou l’attractivité de certains quartiers à proximité des nouvelles lignes de tram peuvent entraîner des écarts de prix notables sur les deux-pièces et studios chaque année.

Négliger l’évolution du marché

N’oubliez jamais d’actualiser vos données : en 2025, la baisse (ou la hausse) des taux d’intérêt impacte directement le pouvoir d’achat des acquéreurs et fait évoluer le prix moyen, notamment sur les grandes superficies. Un appartement qui valait 350 000 € fin 2023 n’atteint plus forcément ce montant en 2025.

Partie radicalement nouvelle : estimer l'évolution de la valeur de votre appartement à Montpellier

Anticiper les évolutions urbaines

Misez sur le futur ! Les nouveaux projets urbains montpelliérains sont de vrais boosters de valeur à moyen terme. Exemple concret : la livraison d’une nouvelle ligne de tram peut majorer le prix du mètre carré de +8 à +15 % sur un secteur auparavant excentré. Suivre les ZAC, écoquartiers et politiques de végétalisation vous donne un avantage décisif : en anticipant, vous vendez toujours au meilleur moment.

Prendre en compte la performance énergétique (DPE

En 2025, le DPE (Diagnostic de performance énergétique) n’est plus un simple papier administratif : c’est LE levier de négociation du prix. Pour certains logements, un bon DPE majore la valeur de 5 à 10 % à la vente. Besoin d’un coup de pouce ? Améliorez l’isolation, remplacez la chaudière ou privilégiez les énergies renouvelables avant de mettre en vente.

Simuler différents scénarios de revente et d’investissement

Soyez stratégique : téléchargez un tableau de simulation (excel ou GoogleSheet) pour tester plusieurs hypothèses de plus-value selon la durée de détention, le quartier, la conjoncture ou la date d’arrivée d’un nouveau projet urbain. Un cas pratique : pour un trois-pièces acheté 260 000 € en 2020 à Les Arceaux, réévaluez sa possible valeur à 5 ou 10 ans après rénovation énergétique et l’arrivée d’un nouveau parc à proximité.

(Crédit photo : Freepik - wirestock)

Estimer pour mieux vendre : conseils pratiques et stratégie

Quand vendre à Montpellier ? Saisonnalité, opportunité

À Montpellier, le pic d’activité du marché immobilier a lieu au printemps et juste avant la rentrée universitaire (mai-juin et septembre). Mieux vaut éviter l’été, sauf si votre bien vise un investisseur saisonnier. Soyez attentif au calendrier universitaire pour maximiser la demande sur les studios ou petits deux-pièces.

Préparer votre dossier pour valoriser l’estimation lors des visites

Anticipez : dressez un dossier solide dès le départ : DPE, diagnostics techniques, procès-verbaux d’assemblée de copropriété, taxes foncières, charges, plans, factures de rénovation ou d’énergie. Tous ces éléments rassurent les acheteurs et évitent les « c’est trop beau pour être vrai ».
Un bon « home staging » (rangements, aménagement neutre et lumineux, petit coup de peinture éventuellement) fait souvent gagner quelques milliers d’euros et accélère la vente. Et ce n’est pas une légende urbaine, c’est confirmé par l’expérience terrain de notre agence CENTURY 21 Eurogestrim !

Faire évoluer son estimation en fonction du retour du marché

Après les premières visites, soyez lucide : si la demande stagne ou que les offres n’affluent pas… réajustez sans attendre ! Un décalage de 3 à 5 % suffit en général pour relancer l’intérêt. Sollicitez les retours des visiteurs pour repérer ce qui freine la décision (prix, agencement, environnement immédiat).

Vous savez tout sur l'estimation de votre appartement à Montpellier

Estimer au bon prix son appartement à Montpellier, c’est conjuguer l’analyse fine du marché immobilier local, l’évaluation objective et subjective des atouts de votre bien, l’utilisation méthodique d’outils fiables… et surtout, la capacité d’anticiper les évolutions du quartier, de la ville et des attentes acheteuses. Grâce à ce guide, vous avez toutes les cartes en main pour fixer une valeur réaliste, éviter les pièges de la surestimation ou sous-évaluation, et aborder la vente avec sérénité.

Pour une estimation personnalisée, gagner un temps précieux et vendre dans les meilleures conditions, profitez bien sûr du savoir-faire de CENTURY 21 Eurogestrim à Montpellier. 

Une estimation réussie, c’est la garantie de vendre au meilleur prix dans notre belle ville de Montpellier !

Sources

• Bases de données en ligne : DVF (Demande de Valeur Foncière) https://app.dvf.etalab.gouv.fr/
• Patrim (simulateur impôts)
• Simulateurs en ligne proposés par SeLoger, MeilleursAgents (classement actualisé 2025).
• Mairie / Urbanisme de Montpellier pour les projets urbains à suivre (tram, ZAC, végétalisation) https://www.montpellier.fr/vie-quotidienne/vivre-ici/construire/renover
• https://immobilier.lefigaro.fr/prix-immobilier/montpellier/ville-34172

Rédigé par Mathieu Quentel, expert en marketing immobilier chez Century 21 Eurogestrim.